Tellija: AS LIVONIA KINNISVARA
ARVO SAKARIAS
Projekti koostaja: KOBRAS AS
Juhataja: URMAS URI
Planeerija: KATRIN MAASK
TARTU 2003
SISUKORD
1. Sissejuhatus 3
1.1. Detailplaneeringu koostamise alus 3
1.2. Planeeringu eesmärk ja andmed planeeringualal olevate kruntide kohta 3
1.3. Arvestamisele kuuluvad varem koostatud planeeringud ja dokumendid 3
1.4. Olemasolevad geodeetilised alusplaanid 3
1.5. Kirjavahetus 3
2. Planeeringuala kontaktvööndi funktsionaalsed ja linnaehituslikud seosed 4
3. Olemasoleva olukorra iseloomustus 4
4. Planeerimisettepanek 4
4.1. Planeeritava ala kruntideks jaotamine 4
4.2. Krundi ehitusõigus 4
4.3. Arhitektuurinõuded ehitistele ja ehitistevahelised kujad 5
4.4. Tänava maa-alad, liiklus- ja parkimiskorralduse põhimõtted 6
4.5. Haljastuse ja heakorrastuse põhimõtted 6
4.6. Tehnovõrkude ja rajatiste paigutuse põhimõtted 7
4.6.1. Sademevesi ja kanalisatsioon 7
4.6.2. Veevarustus 7
4.6.3. Tuletõrje veevarustus 7
4.6.4. Elektrivarustus 7
4.6.5. Soojavarustus 7
4.6.6. Gaasivarustus 7
4.6.7. Sidevarustus 7
4.6.8. Tehnovõrkude rajamise koondtabel 8
4.7. Keskkonnatingimused planeeringuga kavandatu elluviimiseks 8
4.8. Servituudid ja kitsendused 8
4.9. Planeeringu kehtestamisest tulenevate võimalike kahjude hüvitaja 8
4.10. Planeeringu rakendamise võimalused 9
5. Kooskõlastuste kokkuvõte 10
GRAAFILINE OSA
Situatsiooni skeem M 1: 10 000……………………………………………………………...……..11
Planeeringuala kontaktvööndi funktsionaalsed ja linnaehituslikud seosed M 1: 2000 ……….12
Olemasolev olukord M 1: 500……………………………………………………………………….13
Planeeringu põhijoonis M 1:500…………………………………………………………….………14
Tehnovõrkude planeering M 1 :500……………………………..………….………………………15
1. Sissejuhatus
1.1. Detailplaneeringu koostamise alus
Detailplaneeringu koostamise aluseks on Tartu Linnavalitsuse 17.04.2003. a korraldusega nr 1258 kinnitatud lähteülesanne DP LÜ-33-2003 ning linnaplaneerimise ja maakorralduse osakonna juhataja Urmas Ahvena ja Arvo Sakariase vahel sõlmitud leping nr 532/9-1.6 detailplaneeringu koostamise ja finantseerimise õiguse üleandmiseks.
1.2. Planeeringu eesmärk ja andmed planeeringualal olevate kruntide kohta
Detailplaneeringu eesmärgiks on ehitusõiguse määramine ärihoone, sh majutusettevõtte projekteerimiseks ja püstitamiseks.
Planeeritava ala pindala on ca 2600 m². Planeeritav ala hõlmab kontaktvööndiga arvestamise eesmärgil lisaks Ülikooli 14 krundile Ülikooli tänava planeeritava krundi ulatuses ning planeeringuala lähiümbruse (Lossi 2 ja Lossi 34a on üldmaa sihtotstarbega riigiomandis olev maa).
Planeeritava ala krundi omanik ja krundi olemasolev maakasutuse sihtotstarve: Ülikooli 14 (kinnistu nr: 24480) - omanik: AS Livonia Kinnisvara; pindala: 1380 m²; maakasutuse sihtotstarve: ärimaa.
1.3. Arvestamisele kuuluvad varem koostatud planeeringud ja dokumendid
· Tartu Linnavolikogu 06.10.1999. a määrusega nr 99 kehtestatud Tartu linna üldplaneering;
· Tartu Linnavolikogu 27.03.2003 a määrusega nr 25 kehtestatud Toomemäe üldplaneering.
1.4. Olemasolevad geodeetilised alusplaanid
· Tartu linna geotehniline kaart (AS GIB, 1998);
· Krundi Ülikooli tn 14 digitaalne geodeetiline maa-ala plaan mõõtkavas 1:500 (koostanud AS K&H).
1.5. Kirjavahetus
Planeeringu käigus toimunud kirjavahetus ametkondade ja eraisikutega on toodud planeeringu teises köites - planeeringu lisad.
2. Planeeringuala kontaktvööndi funktsionaalsed ja linnaehituslikud seosed
Planeeringuala asub Tartu Vanalinnas vanalinna muinsuskaitseala tsoonis olulisel kohal raekoja läheduses Toomemäe nõlval. Ülikooli 14 hoone on ajaloomälestis (maja kus aastail 1865-1868 elasid Lydia Koidula ja Johann Voldemar Jannsen, reg nr 4376). Planeeringuala jääb osaliselt ka kaitstava loodusobjekti Toomemägi piiresse.
Ülikooli tänav, millise ääres planeeritav krunt asub, on kitsas kahesuunaline tänav, mille ääres toimuva parkimise tõttu on kahesuunaline liikumine komplitseeritud. Ülikooli tänaval kehtivad õuealale kehtestatud piirangud.
Hoonete kõrgus varieerub piirkonnas kolmest kuni nelja korruseni, domineerivad väikese kaldega katused. Kohustuslik ehitusjoon on lähiümbruskonnas välja kujunenud. Hooned asuvad vahetult kõnnitee ääres üksteisega seotult (blokeeruvad). Sisehoovidesse pääseb kangialustest.
Ülikooli 14 hoone on ehitatud peale Tartu suurt 1775.a tulekahju. Enamus lähimas ümbruses paiknevatest hoonetest jääb Ülikooli 14 hoonega samasse ajajärku. Ülikooli tn asub ka kaasaegseid ehitisi nagu pangahooned Ülikooli tn ja Vallikraavi tn nurgal.
Planeeringuala kontaktvööndi funktsionaalsed ja linnaehituslikud seosed on toodud joonisel 2.
3. Olemasoleva olukorra iseloomustus
Ülikooli 14 krundi pindala on 1380 m² ja maakasutuse sihtotstarve on ärimaa. Krundil asub Ülikooli tn ääres üks hoone, hoovil asub vare. Ülikooli 14 krundi loodepoolne osa on hoonestamata, alal asuvad üksikud puud. Planeeritav ala on reljeefne, suure tõusuga Toomemäe poole.
Planeeringuala asukoht Tartu linnas ja olemasolev olukord krundil on näidatud joonistel 1 ja 3.
4. Planeerimisettepanek
4.1. Planeeritava ala kruntideks jaotamine
Planeeringuga ei näha ette krundi jagamist. Säilib krundi aadress, pindala ja sihtotstarve.
4.2. Krundi ehitusõigus
Tabel 1
| Krundi aadress | Ülikooli 14 |
| Sihtotstarve | 100 % ärimaa |
| Lubatud ehitiste kasutamise otstarbed | Hotell ja muu majutusettevõte, toitlustushoone, büroohoone, kaubandushoone |
| Hoonete suurim lubatud arv krundil | 1 olemasolev remonditav hoone (325 m2), millele lisandub taastatav (331 m2) ja ehitatav (398 m2) osa ning avatud terrass hoovis (85 m2) |
| Hoonete suurim lubatud ehitusalune pindala | 1139 m2 (so 82% krundi pindalast) |
| Suurim lubatud korruselisus ja hoone kõrgus | Ülikooli tn pool 3 korrust Ülikooli 14 hoone katusekarniisini (10.95 m*) + 1,5 meetrise tagasiastega 2 korrust (16,30 m*). Toomemäe pool hoone tagaküljel 5 korrust (16,30 m*), millest 2 on maaalused.
Hoonestuse kõrgus peab olema seotud Ülikooli 14 olemasoleva hoone katusekarniisijoone kõrgusega ega tohi ületada Ülikooli 12 hoone katuseharja kõrgust
*kõrgused antud Ülikooli tn kõnnitee pinnast |
| Maapinna absoluutkõrguste vahemik | Vastavalt reljeefile, mis täpsustatakse pärast arheoloogilisi uuringuid hoonete projekteerimisel.
Olemasolev absoluutkõrguste vahemik 49.80-41.55 |
Märkus. Maakasutuse sihtotstarbe esitamisel on aluseks Eesti Vabariigi Valitsuse 24. jaanuari 1995. a. määrus nr. 36 “Katastriüksuse sihtotstarvete liikide ja nende määramise aluste kinnitamine”.
4.3. Arhitektuurinõuded ehitistele ja ehitistevahelised kujad
Hoonestuse arhitektuursetest nõuetest on planeeringuga piiritletud:
Tabel 2
| Hoonete korruselisus | Ülikooli tn pool 3 korrust Ülikooli 14 hoone katusekarniisini + 1,5 meetrise tagasiastega 2 korrust. Toomemäe pool hoone tagaküljel 5 korrust, millest 2 on maa-alused. |
| Fassaad | Krundile kavandatav hoonestus peab paiknema esifassaadiga Ülikooli tn ajaloolisel tänavajoonel ja blokeeruma naaberhoonega. Ülikooli 14 hoovifassaadi kinni ehitada ei ole lubatud |
| Välisviimistluse materjalid | Rekonstrueeritaval hooneosal: krohvitud kivisein, avatäidete puhul mitte kasutada plastmassi.
Uuel ja taastataval hooneosal: kivi, betoon, krohv, puit, klaas, klinkerplaat, vaskplekk |
| Katusekalle | Uuel ja taastataval hooneosal 0-30° |
| Katusekate | Valtsitud plekk, keraamiline kivi, klaas, akrüül |
| Kohustuslik ehitusjoon | Jälgida Ülikooli tn ajaloolist ehitusjoont kolme esimese Ülikooli tn poolse korruse ulatuses. Põhijoonisel on näidatud ehitusjooned Ülikooli tn poolsel fassaadil ja Toomemäe poolsel hoone tagaküljel. |
Muinsuskaitseseadus ei näe ette muinsuskaitse eritingimuste koostamist detailplaneeringule. Eritingimused on vajalikud muinsuskaitsealale või mälestise kaitsevööndisse kavandatavate ehitiste ehitusprojektide koostamiseks, samuti olemasolevate hoonete ümberehitamiseks, restaureerimiseks või remontimiseks. Seega tuleb eritingimused tellida enne kinnistu hoonestamiseks ja olemasolevate hoonete restaureerimis- või remonditööde teostamiseks vajaliku projektdokumentatsiooni koostamist. Samuti tuleb läbi viia Muinsuskaitse seaduses §35 nõutavad uuringud (Muinsuskaitseameti kiri 26.05.2003.a nr 12/025).
Enne hoonete projekteerimist teostada arheoloogilised uuringud.
Vastavalt Kaitstavate loodusobjektide seadusele §9 kooskõlastada kaitseala valitsejaga kaitseala piires kavandatavate projektide projekteerimistingimused ja ehitusprojekt enne ehitusele ehitusloa andmist.
Tuleohutuse tagamiseks on taastataval hooneosal Ülikooli 12 poolsel küljel ette nähtud tulemüür. Ülikooli tänava frondil perimentaalse hoonestuse kujundamiseks tulevikus on Ülikooli tänavast 5 m ulatuses Toomemäele kulgeva jalgtee suunal ette nähtud tulemüür. Tulemüüri võib välja ehitada ka hiljem, kui arendatakse välja hoonestus Ülikooli tänava frondil planeeringuga kavandatavast hoonest põhja suunas, kuid hoone projektis tuleb eelpool nimetatud ulatuses arvestada perspektiivse tulemüüriga.
4.4. Tänava maa-alad, liiklus- ja parkimiskorralduse põhimõtted
Juurdepääs Ülikooli 14 krundile jääb Ülikooli tänavalt. Jalakäijate väljakujunenud liikumissuundasid planeeringuga kavandatava tegevusega ei takistata.
Vastavalt parkimisnormatiividele tuleb maksimaalse pinna kasutamise korral krundile Ülikooli 14 rajada 6 parkimiskohta. Kokku on võimalus krundile rajada 11 parkimiskohta.
4.5. Haljastuse ja heakorrastuse põhimõtted
Planeeritaval alal kasvab heas elujõus suuremõõtmelisi puid. Likvideerimisele kuuluvad kavandatava ehitusala alla jäävad puud. Alles jäävad kõik nõlvaalal kasvavad erosiooni takistavad puud, millised aga ei asu krundi Ülikooli 14 piirides.
Vastavalt detailplaneerimist koordineerivatele seadusandlikele aktidele ei käsitleta detailplaneeringus kõrghaljastuse saneerimist. Kõrghaljastuse saneerimise vajadusel koostada eraldi sellesisuline projekt.
Ehitustööde ajal ei ole võimalik mitte sulgeda planeeritavat krunti loodest piiravat kõnniteed. Juhul kui ei ole võimalik suunata jalakäijaid ohutult mööda olemasolevat kõnniteed tellingute alt, näha ette ajutine kõnnitee olemasoleva kõnnitee kõrvale. Ajutine kõnnitee lahendada soovitavalt laudteena.
4.6. Tehnovõrkude ja rajatiste paigutuse põhimõtted
4.6.1. Sademevesi ja kanalisatsioon
Sadekanalisatsioon ja kanalisatsioon on lahendatud ühisvoolsena linnavõrgu baasil. Kanalisatsiooni ärajuhtimiseks kasutatakse olemasolevaid torustikke ja kanalisatsioonikaeve.
4.6.2. Veevarustus
Veevarustus on lahendatud linnavõrgu baasil. Kasutusse jääb olemasolev veeühendus, millele lisaks on näidatud võimalus olemasolevalt krundisiseselt veetorult veetoru pikendus hoovipoolse hooneosani.
4.6.3. Tuletõrje veevarustus
Olemasolevad hüdrandid asuvad Lossi ja Ülikooli ning Vallikraavi ja Ülikooli tänavate nurgal. Planeeringuala jääb nimetatud hüdrantide toimepiirkonda.
4.6.4. Elektrivarustus
Tehnilised tingimused nr. 35087, Eesti Energia AS.
Krundi Toomemäe poolsele piirile on näidatud 0,4 kV transiitkapi asukoht. Transiitkapi toide näha ette “Lossi” 6/0,4 kV alajaama 0,4 kV jaotlast maa-aluste kaablitega. Objekti toide on planeeritud maa-aluste kaablitega transiitkapi juurest liitumiskilbist.
Välisvalgustus lahendada hoone(te) ehitusprojektiga.
Ülikooli 14 pargi poolse nurga soklis olev valgustuse ühenduskapp üle viia Ülikooli tn poolsele küljele (Tartu LV linnamajanduse osakonna kooskõlastusleht nr 376).
4.6.5. Soojavarustus
Tehnilised tingimused nr 87/03, AS Tartu Keskkatlamaja
Soojusvõrgu ühenduskoht Ülikooli tn soojustrassi sobivast kohast.
4.6.6. Gaasivarustus
Gaasivarustus lahendatakse Ülikooli tn asuvast gaasitorust. Gaasivarustus nähakse ette majapidamise otstarbeks. Gaasil baseeruvat küttesüsteemi ei ole lubatud rajada.
4.6.7. Sidevarustus
Sidetehnilised tingimused nr. 2444184, AS Eesti Telefon.
Kasutusse jääb olemasolev sideühendus.
Vajadusel näha ette lisa kaablikanalisatsioon Ülikooli tänava kaablikaevust nr 12 (lõpp-punkt kaablikapp Barklay platsil TRXK 01).
4.6.8. Tehnovõrkude rajamise koondtabel
Tabel 3
| Trass | Ligikaudne pikkus |
| veetorustik | 20 m |
| kanalisatsioonitorustik | 6 m |
| gaasitorustik | 30 m |
| soojatorustik | 23 m |
| sidekaabel | 0 m |
| madalpingekaabel | 7 m |
Trasside asukohad on näidatud tehnovõrkude plaanil.
4.7. Keskkonnatingimused planeeringuga kavandatu elluviimiseks
Planeeritav ala jääb osaliselt kaitstava loodusobjekti Toomemägi piiridesse. Vastavalt Kaitstavate loodusobjektide seadusele §9 kooskõlastada kaitseala valitsejaga kaitseala piires kavandatavate projektide projekteerimistingimused ja ehitusprojekt enne ehitusele ehitusloa andmist.
Planeeringualal ei asu ohtlike ainete ladestuskohti ega teisi jääkreostust tekitavaid objekte, ka ei ole kavandatud keskkonnaohtlikke rajatisi ja tegevusi. Jäätmemajandus lahendatakse vastavalt kehtivatele normatiividele ja seadusandlusele. Jäätmed tuleb koguda vastavatesse kinnistesse prügikonteineritesse. Kõik ohtlikud jäätmed koguda vastavalt kehtivatele eeskirjadele. Olmejäätmete äravedu korraldada jäätmeluba omavate firmade kaudu. Prügikonteinerid paigutada hoovi või parklasse.
4.8. Servituudid ja kitsendused
Servituutide seadmise vajadus:
Tabel 4
Teeniv kinnisasi | Valitsev kinnisasi/ isik | Servituut |
| Ülikooli 14 | vastava trassi haldaja, Ülikooli 12 | liiniservituut |
Servituudid on näidatud tehnovõrkude joonisel.
4.9. Planeeringu kehtestamisest tulenevate võimalike kahjude hüvitaja
Juhul kui planeeritava tegevusega tekitatakse kahju kolmandatele osapooltele, kohustub kahjud hüvitama vastava krundi igakordne omanik.
4.10. Planeeringu rakendamise võimalused
Krundi ehitusõigus realiseeritakse krundi valdaja poolt. Antud planeeringuga ei ole Ülikooli 14 krundi raames kavandatud avalikku kasutusse jäävaid rajatisi.
Ühendused tehnovõrkudega rajab krundi valdaja kokkuleppel tehnovõrke valdava ettevõttega.
Muinsuskaitse eritingimused tellida enne kinnistu hoonestamiseks ja olemasolevate hoonete restaureerimis- või remonditööde teostamiseks vajaliku projektdokumentatsiooni koostamist. Samuti tuleb läbi viia Muinsuskaitse seaduses §35 nõutavad uuringud.
Vastavalt Kaitstavate loodusobjektide seadusele §9 kooskõlastada kaitseala valitsejaga kaitseala piires kavandatavate projektide projekteerimistingimused ja ehitusprojekt enne ehitusele ehitusloa andmist.
Antud planeeringuga ei ole ette nähtud krundi jagamist ega sihtotstarbe muutmist.
5. Kooskõlastuste kokkuvõte
Tabel
| Kooskõlastuse kuupäev | Kooskõlastatava asutuse või ettevõtte nimetus | Kooskõlastuse tingimused | Kooskõlastaja nimi ja amet |
| 08.06.2003 | Eesti Energia AS-I Jaotusvõrgu Tartu piirkond | Kooskõlastatud tingimusel: tööprojektid kooskõlastada täiendavalt
(kooskõlastus asub tehnovõrkude joonisel, koopia lisade kaustas) | Enn Kitsnik
juhtivspetsialist |
| 08.09.2003 | Tartumaa Päästeteenistus | Kooskõlastatud
(kooskõlastus asub tehnovõrkude joonisel, koopia lisade kaustas) | Peeter Kaitsa
juhtivinspektor |
| 04.09.2003 | AS Tartu Veevärk | Kooskõlastatud
(kooskõlastus asub tehnovõrkude joonisel, koopia lisade kaustas) | Andres Aruhein
info- ja arendusosakonna juhataja |
| 05.08.2003 | AS Tartu Keskkatlamaja | Planeering läbi vaadatud | Ülar Roose
arendus- ja haldusinsener |
| 29.10.2003 | Tartumaa Keskkonnateenistus | Kooskõlastatud
Kiri planeeringu lisade kaustas | Jalmar Mandel
juhataja |
| 03.11.2003 | Tartu LV arhitektuuri ja ehituse osakond | Kooskõlastatud (kooskõlastus asub põhijoonisel) | Raivo Mändmaa
juhataja |
| 29.10.2003 | Tartu LV linnamajanduse osakond | Kooskõlastatud
Kooskõlastusleht nr 376 | Rein Haak
juhataja |
| 06.10.2003 | Muinsuskaitseamet | Kooskõlastan (nr 732) | Ülle Jukk
peainspektor |