1. Üldosa 4
1.1. Sissejuhatus 4
1.2. Andmed olemasolevate kruntide kohta ja planeeringu eesmärk 4
1.3. Arvestamisele kuuluvad planeeringud ja dokumendid 4
1.3.1. Hansakvartali ja lähiala käsitlus Tartu linna üldplaneeringus 5
1.4. Olemasolevad geodeetilised alusplaanid ja geoloogilised uuringud 5
2. Planeeringuala kontaktvööndi funktsionaalsed ja linnaehituslikud seosed 5
3. Olemasoleva olukorra iseloomustus 6
4. Planeeritava ala kruntideks jaotamine 8
5. Krundi ehitusõigus 8
6. Ehitistevahelised kujad 8
7. Arhitektuurinõuded ehitistele 8
8. Tänava maa-alad ja liikluskorralduse põhimõtted 9
8.1. Planeeringuga ette nähtud liikluse ümberkorraldused 9
9. Säilitatav ja rajatav haljastus, heakord 10
10. Tehnovõrkude ja -rajatiste paigutus 11
10.1. Üldosa 11
10.2. Sadevete kanaliseerimine 11 10.2.1. Olemasolev olu kord 11 10.2.2. Planeeritud lahendus 11
10.3. Olmereovete kanaliseerimine 11 10.3.1. Olemasolev olu kord 11 10.3.2. Planeeritud lahendus 12
10.4. Veevarustus 12 10.4.1. Olemasolev olukord 12 10.4.2. Planeeritud lahendus 12
10.5. Elektrivarustus 12 10.5.1. Olemasolev olukord 12 10.5.2. Planeeritud lahendus 12
10.6. Sidevarustus 12 10.6.1. Olemasolev olukord 12 10.6.2. Planeeritud lahendus 13
10.7. Soojavarustus 13 10.7.1. Olemasolev olukord 13 10.7.2. Planeeritud lahendus 13
10.8. Välisvalgustus 13 10.8.1. Olemasolev olukord 13 1082 Planeeritud lahendus 13
10.9. Tehnilise ressursi vajadus 14
11. Keskkonnakaitse abinõud 15
12. Servituutide ja naabrusõiguste seadmise vajadus 15
13. Muud seadusest tulenevad kinnisomandi kitsendused 15
14. Planeeringu kehtestamisest tulenevate võimalike kahjude hüvitaja 15
15. Planeeringu rakendamise võimalused 15
16. Kooskõlastuste kokkuvõte 17
1.1. Sissejuhatus
Detailplaneering algatati Tallinna Kaubamaja Kinnisvara AS-i juhatuse liikme Peeter Küti taotluse alusel juulis 2002.a.
1.2. Andmed olemasolevate kruntide kohta ja planeeringu eesmärk
Planeeringuga käsitletav ala hõlmab ca 1,5 ha, millest Vanemuise tn 2, Riia tn 1, Küüni tn 14 kinnistud moodustavad 8352m² ja tänavate maa-ala 7174m². Planeeritava ala kruntide omanikud ja kruntide olemasolevad maakasutuse sihtotstarbed on järgmised: 1. Vanemuise tn 2 (kinnistu nr 1719): • omanik- Tallinna Kaubamaja Kinnisvara AS; • maakasutuse sihtotstarve- ärimaa; • pindala- 2563m² 2. Riia tn 1 (kinnistu nr 9221): • omanik- Tallinna Kaubamaja Kinnisvara AS; • maakasutuse sihtotstarve- ärimaa; • pindala- 4466m² 3. Küüni tn 14 (kinnistu nr 319) • omanik- Tallinna Kaubamaja Kinnisvara AS; • maakasutuse sihtotstarve- ärimaa; • pindala-1323m² Planeeringu eesmärgiks on: • kruntidest Vanemuise tn 2, Riia tn 1 ja Küüni tn 14 ühtse krundi moodustamine; • moodustatud krundi maakasutuse sihtotstarbe täpsustamine; • moodustatud krundile ehitusõiguse määramine; • juurdepääsude määramine; • liikluskorralduse ja parkimispõhimõtete lahendamine; • jäätmemajanduse lahendamine; • haljastuse lahendamine; • tehnovõrkude ühenduskohtade määramine.
1.3. Arvestamisele kuuluvad planeeringud ja dokumendid
Planeeringu lähtedokumendid: • Detailplaneeringu algatamise taotlus 20. juunist 2002.a; • Riia t, Vabaduse pst, Vanemuise t ja Küüni t vahelise ala (Hansakvartali) detailplaneeringu lähteülesanne, töö nr DP LÜ-7-2002, mis on kinnitatud Tartu Linnavalitsuse 8. juuli 2002.a. korraldusega nr 2644 `Riia t, Vabaduse pst, Vanemuise t ja Küüni t vahelise ala (Hansakvartali) detailplaneeringu algatamine ning lähteülesande kinnitamine`; Arvestamisele kuuluvad planeeringud ja dokumendid: • Riia, Küüni, Vanemuise tn ja Vabaduse pst piirneva ala detailplaneering; • Riia, Turu, Soola ja Aleksandri tänavatega piirneva ala detailplaneering; • Turu 2, Soola 8 ja lähiala detailplaneering; • Tartu linna üldplaneeringuga kavandatud liiklusobjektide ülevaatus. Tallinn 2002; • Tartu linna üldplaneeringuga kavandatud liiklusobjektide ülevaatus. Liiklusintensiivuse modelleerimine. Tallinn 2002; • Tartu linna üldplaneering (kehtestatud 1999.a.). 1.3.1. Hansakvartali ja lähiala käsitlus Tartu linna üldplaneeringus Hetkel kehtiva üldplaneeringu järgi on planeeringuala (Vanemuise tn 2, Riia tn 1 ja Küüni tn 14 kinnistute osas) ärimaa, mille täpsem funktsioon on parkimismajade- ja alade piirkond. Hansakvartali parkimiskohtade arvuks annab üldplaneering 400 kohta. Lisaks näeb üldplaneering üldkeskuses ette järgmiste parkimismajade rajamise: • Vanemuise kontserdimaja ja TÜ raamatukogu vahelisele alale (ca 300 kohta); • kahetasandilise pealesõidu rajamisel Raatuse tänavalt Võidu sillale- viaduktialusele alale 525 parkimiskohta; • Kaubamaja parkimismaja Soola tn 1. Üldplaneering näeb piirkonnas ette uuskeskuse arendamise ja uue kesklinna kujunemise.
Tänavate liigitus üldplaneeringu järgi:
• Riia tn (Akadeemia- Turu lõik)- magistraaltänav • Vanemuise tn (Ülikooli- Vabaduse pst lõik))- jaotustänav • Küüni tn- jalgtänav • Vabaduse pst (Riia tn- Raekoja plats lõik)- magistraaltänav
1.4. Olemasolevad geodeetilised alusplaanid ja geoloogilised uuringud
Planeeringu koostamisel on planeeringuala piires alusplaanina kasutatud OÜ WeW poolt digitaalselt mõõdistatud geoalust täpsusastmega 1:500 (töö nr geo-603-2002). Mõõdistamine viidi läbi novembris 2002 aastal, töö on kooskõlastatud linna peageodeediga. Planeeringualast väljaspool paikneva piirkonna näitamiseks on kasutatud Favora Maamõõtmise AS-i poolt juunis 1998 digitaalselt mõõdistatud geoalust. Geoloogiliste uurimistööde materjal puudub. 2. Planeeringuala kontaktvööndi funktsionaalsed ja linnaehituslikud seosed Planeeritav ala paikneb Tartu linna südames, uue kujuneva ärikeskuse keskmes. Planeeringuala piiravad 3 küljest intensiivse liiklusega ja ühest küljest pisut väiksema liiklusintensiivsusega tänavad. Kirdesse jääb Vabaduse pst ja vana Turuhoone, kagusse Riia tn ja Tartu Kaubamaja, edelasse Küüni tn ja haljasala, loodesse pargiala. Ümbritsev hoonestus on tekkinud valdavalt sõjajärgselt tühjaks jäänud aladele, kuhu ajapikku on hakanud kujunema uus keskus. Ümbritseva hoonestuse mahud ja korruselisus (2 ja/või rohkem korrust) on erinevad, samuti ka ehitusaeg ja sellest tulenev arhitektuuriline lahendus. Ehitusjoon ümbritsevatel tänavatel on erinev, Riia tänava hoonestus ei paikne rangelt ühel joonel (planeeringuala läheduses), Küüni tn hoonestuse puhul tuleb aga osades lõikudes ühtne joon selgelt esile. Kruntide pinnad on suured, hoonestatud kruntide täisehitus maksimumi lähedane. Krundi piirded puuduvad. Lisaks viimase aja suurematele objektidele nagu Kohtumaja, Hansakeskus ja Emajõe Ärikeskus, on lähiaastatel oodata ka vana bussijaama kohale uue hoonestuse rajamist. Seda täiendab käesolev planeering, mis on üheks eelduseks uushoonestuse rajamisele Riia-Küüni -Vabaduse pst- Vanemuise tänavatega piiratud alale. Planeeringuala suhteliselt suur eraldatus (haljasalad ja laiad liiklusmagistraalid) teistest ümbritsevatest hoonetest annab laiemad võimalused ala hoonestamiseks. Keskuse areng toob kaasa liiklusintensiivsuse kasvu. Foorjuhtimisega Turu-Riia ristmik on Tartu linna üks enim koormatud piirkondi. Lisaks autoliiklusele kulgevad ka valdav osa ühistranspordi bussiliine, mis läbivad kesklinna, üle Riia-Turu ristmiku. Bussipeatused on nii Riia tänaval kui Vabaduse puiesteel. Jalakäijte ja jalgratturite põhiline liikumine on Küüni tänaval Raekoja plats- Kaubamaja suunal. Vabaduse pst, Riia tänav ja Vanemuise tänav on varustatud kõnniteedega. Jalakäijate liikumist üle magistraalide juhivad foorid. Väiksema liiklusintensiivsusega on Vanemuise tn planeeringualasse jääv osa, mida kasutatakse parkimiseks ja peatumiseks. Sõiduradade ja jalakäijate ülekäigukohtade osas on muudatusi tehtud Vabaduse pst Vanemuise tn ristmikul, Riia tn– Vabaduse pst ristmikul ja Vanemuise tänaval. Jalakäijate liiklemiseks ümber planeeritud hoone on säilitatud olemasolevad kõnniteed. Jalakäijate juurdepääs planeeringualale on kõigilt ümbritsevatelt tänavatelt.
3. Olemasoleva olukorra iseloomustus
Planeeringuala hõlmab kinnistuid Vanemuise tn 2, Riia tn 1, Küüni tn 14 ja nendega külgnevat tänavate maa-ala. Vanemuise tn 2 krundi pindala on 2563 m², Riia tn 1 krundi pindala 4466 m², Küüni tn 14 krundi pindala 1323 m². Kõigi kolme krundi maakasutuse sihtotstarve on ärimaa, kinnistute omanikuks Tallinna Kaubamaja Kinnisvara AS. Planeeringuala on valdavalt hoonestamata. Krundil Vanemuise tn 2 paikneb 1-korruseline kivihoone, mis rajati ca 30 a tagasi linnaliinide bussijaama teenindamiseks. Tänasel päeval asuvad hoones toitlustusasutus ja väiksemad ärid. Hoone paikneb kirde-edela suunaliselt Vanemuise tänava ääres. Planeeringuala teised krundid on hoonestamata. Planeeringuala Riia tn poolses osas paiknevad bussiootepaviljonid, Küüni tn ääres kioskid ja lillemüügi kohad. Riia tn, Vabaduse pst ristmiku läheduses asetsevad mitmed reklaamitahvlid. Planeeringuala krundid ei ole üksteisest eraldatud piiretega. Planeeringualal olev haljastus pole märkimisväärne. Riia tn 1 krundil ja Küüni tänaval kasvab 5 lehtpuud, planeeringuala ülejäänud osas on arheoloogilistest väljakaevamistöödest säilinud ca 3m sügavune süvend. Kruntide ülejäänud pind on valdavalt asfalteeritud (va hoonealune pind ja Küüni -Riia tn nurgal ning Vabaduse pst äärses osas paiknevad muruga kaetud alad). Kruntidele juurdepääs on kogu tänavapoolse krundipiiri pikkuses. Riia tn 1 kinnistule on ligipääsud Vabaduse, Riia ja Küüni tänavalt, Küüni tn 14 kinnistule on juurdepääsud Küüni ja Vanemuise tänavalt, Vanemuise tn 2 kinnistule on juurdepääsud Vabaduse pst-lt ja Vanemuise tänavalt. Planeeringuala maapind langeb kirde suunas, Küüni tn ja Vabaduse pst absoluutkõrguste vahe on ca 3.70m. Riia tn ja Vabaduse pst on asfaltkattega kahesuunalise liiklusega mitme sõidureaga tänavad, Küüni tn on jalgratturite/jalakäijate liiklemistsoon, Vanemuise tn on praegu kasutusel tasulise parkimise alana.
5. Krundi ehitusõigus
Planeeringuga määratakse planeeritud krundile ehitusõigus: Tabel 1 Krundi ehitusõigus
vastavalt `Vanemuise, Küüni, Riia tänavate ja Vabaduse puiesteega piirneva kvartali detailplaneeringule`(töö nr 01-76, 1999)
min 54.00 max 60.00
Tunnelite väljaehitamine toimub teise etapina, kuna on investeeringutemahukas ja aeganõudev (tehnovõrgud, geoloogilised uuringud).
Esimese etapi lahendusena näeb planeering ette jalakäijatele ülekäiguvõimaluse loomise Riia – Vabaduse – Turu tänavate ristmikule.
Jalakäijate perspektiivsete liikumisteede analüüsist tulenedes on eelistatuim Riia – Vabaduse – Turu tänavate ristmikule jalakäijate ülekäiguraja ehitamine üle Riia tänava. Selle positiivseks efektiks tuleb lugeda jalakäijate teepikkuse lühenemist liikudes Turu tänavalt Vabaduse tänava suunas ja vastupidi.
Jalakäijate ülekäiguraja projekteerimisel on välja pakutud kaks varianti, mis erinevad jalakäijate teeületuse iseloomult.
Esimene variant on, kus jalakäijad ületavad teed kahes etapis vahepeatusega tee keskel oleval ohutussaarel. Sellise lahenduse positiivseks küljeks on rakendamise lihtsus, kuna ei muudeta oluliselt olemasolevat ristmiku läbilaskevõimet ja foorikorraldust ning sellega kaasnevalt jääb paika Riia tänava nn "roheline laine". Negatiivseks on jalakäijate pikk ooteaeg tee keskel ohutussaarel, oodates teise teepoole ületamiseks rohelise tule süttimist. Pikem ooteaeg tee keskel võib ahvatleda jalakäijat rikkuma Liikluseeskirja ja ületada teed keelava tule ajal.
Teise variandi puhul võimaldatakse jalakäijal sõidutee ületada ühe tsükli jooksul. Positiivseks küljeks on jalakäija suurem turvalisus ja mugavus teeületusel. Negatiivseks on sõidukite läbilaskevõime vähenemine ristmikul. Eriti halveneb Riia tänavalt vasakule pöörava sõidukigrupi läbilaskevõime (~30 %).
Riia tänava ja Vabaduse tänava ristmikule jalakäijate ülekäigukoha rajamiseks tuleb ehitada ohutussaared, Vabaduse tänavalt parempöördele kõnniteelaiendus ja rekonstrueerida ristmikul olev fooriobjekt (ka programmiliselt) võimaldamaks jalakäijate liikluse reguleerimist. Sellega seoses tuleb Eesti Projekteerimisnormidele EPN 17 vastavaks laiendada sõiduteed ka Riia tänavalt parempöördel Turu tänavale.
Vanemuise tänava ja Vabaduse puiestee ristmiku piirkonnas paikneva bussipeatuse tarbeks tuleb välja ehitada bussitasku. Jalakäijate ülekäigurajale tuleb ehitada ohutussaared ja rajada uus fooriobjekt. Vabaduse puiestee Riia tänava poole suunduv ala tuleb laiendada 3-rajaliseks.
Punkti 8.1. koostas Elmar Rämmer, 8. ja 8.1. täiendanud Margus Nigol
9. Säilitatav ja rajatav haljastus, heakord
Planeering näeb ette ehitustegevust takistavate puude likvideerimise Riia tn 1 krundi lõunaosas (2 puud), Küüni tänaval (3 puud) ning Vanemuise tn parklas (1 puu). Rajatava haljastusena on soovitav kasutada konteinerhaljastust nii hoones sees kui väljas.
Vanemuise tänava parkla, Vabaduse puiestee ja Riia tänava sõidutee osa on asfaltkattega, eelpool toodud tänavate jalakäijate liiklemise teeosa asfaltkate on soovitav asendada betoonkivi kattega.
10. Tehnovõrkude ja -rajatiste paigutus
10.1. Üldosa
Koostatud detailplaneering käsitleb Tartu kesklinnas Riia tn-Vabaduse pst-Vanemuise tn-Küüni tn vahele jäävat ala. Käesolevas peatükis on antud lahendused planeeringu tehnovõrkude osa kohta. Alusplaanina on kasutatud OÜ Tartu Arhitektuuribüroo poolt koostatud planeeringu arhitektuurset osa ( töö nr AB-55-03). Arvutuslikud tehnovõrkude ressursid on planeeringuala sisesed. Planeeringuväliste alade sidumine planeeritava ala tehnovõrkudega on lahendatud vastavalt tehnovõrkude valdajate poolt esitatud tingimustele. Arvestades planeeringu lähteülesannet, kohaliku omavalitsuse ehitusmäärust, planeerimisseadust, ehitusnorme ning head ehitustava, tagab koostaud tehnovõrkude ja -rajatiste lahendus nende projekteerimise ja väljaehitamise kogumahus või etappide kaupa. Ehitusetapi maht tuleb määrata selliselt, et ehitatavas kvartalis oleks välja ehitatud kõik tehnovõrgud, mis tagaksid hoonestuse ja trasside normikohase ekspluatatsiooni ning ohutuse tingimused ja ei nõuaks hilisemaid täiendavaid materiaalseid kulutusi.
10.2. Sadevete kanaliseerimine
10.3. Olmereovete kanaliseerimine
1082 Olemasolev olukord Planeeringualal toimib seni ühisvoolne kanalisatsioon. Krundil paiknevad endiste ja olemasolevate hoonete kanalisatsioonitorustikud. Olmereovesi suubus ühiskanalisatsiooni läbi setitite, mis toimisid väikepuhastina. Ühiskanalisatsiooni eelvooluks on käesoleval ajal Emajõgi. 1082 Planeeritud lahendus Planeeringualale rajatava kaubandus-büroohoone arvutuslik olmereoveekogus võib olla kuni 20 m³/d. Olmereovesi tuleb suunata Vanemuise tn paiknevasse kanalisatsioonitorustikku. Seni, kuni ei ole välja ehitatud tunnelkollektor, tuleb hoone reoveed suunata ühiskanalisatsiooni läbi lokaalse setiti. Krundil paiknevad olemasolevad kanalisatsioonitorustikud tuleb likvideerida ja toruotsad tänava liitumiskaevudes tamponeerida.
10.4. Veevarustus
10.5. Elektrivarustus
10.6. Sidevarustus
1082 Olemasolev olukord Planeeringuga piirnevatel tänavatel ja olemasolevas hoones paiknevad siderajatised. Vabaduse puiesteel paiknevast sidekaevust on sidekanalisatsioon rajatud kuni olemasoleva hooneni. 1082 Planeeritud lahendus Planeering näeb ette objektile sidevõrgu rajamist, millega oleks tagatud 53 abonendi vajadused. Olemasolev sidekanalisatsiooni võib säilitada. Väline kaablivõrkkogu tuleb rajada olemasolevasse sidekanalisatsiooni vastavalt tehnilistele tingimustele.
10.7. Soojavarustus
10.8. Välisvalgustus
1082 Olemasolev olukord Planeeringualal on välisvalgustus välja ehitatud ja funktsioneerib rahuldavalt. 10.8.2. Planeeritud lahendus Planeeritud alal on tegemist linna keskusega. Vastavalt sellele on tänavavalgustus planeeritud valgustusklassile “hea”, nähes ette keskmise valgustustiheduse tänavatel 15 lx. Kui hoone või parkla ehitusprojektiga nähakse ette olemasolevate valgustite demonteerimine, tuleb samas lahendada tänavavalgustuse osa, mis tagaks tänavaala normikohase valgustatavuse. Soovitav on kasutada metallmastidel konsoolidel paiknevaid üksikvalgusteid nimivõimsusega 150W. Toide on planeeritud maakaabelliinidega arvestades, et toitekilp asub planeeritavate alajaamade krundil või selle läheduses. Soovitav on kasutada kahte või enamat valgustuse toiteliini. 10. peatüki punktid koostas Eenok Järg.
10.9. Tehnilise ressursi vajadus
11. Keskkonnakaitse abinõud
Planeeritava hoone tootmisprotsessis ei ole ette nähtud kasutada keskkonnale ohtlikku tootmistehnoloogiat. Olmereoveed on planeeritud juhtida ühiskanalisatsiooni läbi eelsetiti. Parklate sadeveed tuleb enne ühiskanalisatsiooni suunamist lokaalses liiva-õlipüüduris puhastada. Hoonete kütteks ja soojavee saamiseks kasutatakse kaugkütet. Olmejäätmed tuleb koguda vastavatesse kinnistesse konteineritesse (prügimajanduseks ette nähtud tsoon hoone 0 korrusel). Jäätmete äravedu võib teostada vastavat tegevuslitsentsi omav ettevõte. Hetkel on teadmata endise kütusetankla territooriumi keskkonnaohtlikkus, millest tingituna tuleb enne tankla territooriumi hoonestamist tutvuda olemasoleva situatsiooniga ja selgitada välja võimalik pinnase reostus. Sellest lähtuvalt likvideerida projekteerimis-ehitustööde etapis territooriumilt võimalikud keskkonnaohtlikud objektid ja jääkreostus. 12. Servituutide ja naabrusõiguste seadmise vajadus Detailplaneering näeb ette servituudi- isikliku kasutusõiguse- seadmise vajaduse krundil AS Eesti Energia kasuks seoses hoonesse tuleva alajaama ja kinnistul paiknevate kaabelliinide kasutamisega.
13. Muud seadusest tulenevad kinnisomandi kitsendused
Muid seadusest tulenevaid kinnisomandi kitsendusi detailplaneeringuga ei määrata.
14. Planeeringu kehtestamisest tulenevate võimalike kahjude hüvitaja
Planeeringu kehtestamisega kaasnevad võimalikud kahjud katab planeeringuala piires krundi omanik.
15. Planeeringu rakendamise võimalused
Kehtestatud planeering on alus kruntide Vanemuise 2, Riia 1 ja Küüni 14 ühendamiseks üheks krundiks. Planeeringu kehtestamise järel realiseeritakse planeering tekkinud krundi piires krundi omaniku ressurssidega. Linnatänavate osa väljaehitamine toimub vastavalt 25.04.2003.a. toimunud planeeringu rakendamise võimaluste arutelul saavutatud kokkuleppele Tartu linna ja planeeringu tellija vahel (vt lisade kaust 25.04.2003 arutelu protokoll). Kokkuleppe kohaselt : • finantseerib Tallinna Kaubamaja Kinnisvara AS või planeeritava krundi igakordne omanik Vanemuise tänava ja planeeringuala kõnniteede rajamise ja rekonstrueerimise; • finantseerib Tartu Linnavalitsus Riia t- Vabaduse pst ja Vanemuise t- Vabaduse pst ristmike rekonstrueerimise. Tabel 2 Maakasutuse bilanss
Vanemuise tn 2 -100% ärimaa
Küüni tn 14 – 100% ärimaa
Vanemuise tn 2 – 2563m²
Küüni tn 14 - 1323m²
Kooskõlastuste kokkuvõte