1. PLANEERINGU KOOSTAMISE ALUS JA EESMÄRK
Detailplaneeringu koostamise aluseks on Tartu Linnavalitsuse 12.novembri 2002 a korraldusega nr 3896 kinnitatud krundi Anne 44A ja lähiala detailplaneeringu lähteülesanne nr DP LÜ-0042-2002. Planeeringu eesmärgiks on Anne 44A krundile ehitusõiguse määramine.
2. Andmed planeeritava ala kruntide kohta
Planeeritava ala pindala on ca 5145 m². Andmed planeeritaval alal asuvate kruntide kohta: Anne 44A (kinnistu nr: 39150) – omanik: Tartu linn; pindala: 3080 m2; maakasutuse sihtotstarve: 100% ärimaa. Sõpruse pst 6A – valdaja: AS Tartu Keskkatlamaja (aadress: Turu 18, 51014, Tartu); pindala: 154 m²; maakasutuse sihtotstarve: 100% tootmismaa.
3. ARVESTAMISELE KUULUVAD PLANEERINGUD JA DOKUMENDID
· Tartu Linnavolikogu 06.10.1999. a määrusega nr 99 kehtestatud Tartu linna üldplaneering; · “Tartu linna geotehniline kaart” (AS GIB, 1998); · Maksuameti Tartu Büroohoone Sõpruse pst 4 rekonstrueerimine, tehniline projekt; töö number TR-050-01. Detailplaneeringu koostamise alusplaaniks on võetud AS Brom töö 0-22/8- 1999 ja Geoprojekti tööd täpsusastmega M 1:500.
3. Planeeringuala kontaktvööndi funktsionaalsed ja linnaehituslikud seosed
Planeeringuala paikneb Tartu Anne linnaosas Sõpruse pst ääres. Planeeritava ala kontaktvööndina käsitletakse kvartalit Anne tn, Sõpruse pst, Jaama tänava Anne tn juurdepääsutee vahelisel alal. Planeeritav ala asub selgelt väljakujunenud äripiirkonnas. Planeeringuala põhjapiiril asub Lõuna Eesti Statistikabüroo krunt, lõunas Anne saun. Lähinaabruse asuvad veel AS Sangar äri– ja tootmishooned, autoteeninduskeskus, kummiboss, autovaruosade kauplus (OÜ Autod ja Osad) ning AS HYDRO TEXACO tankla ja autopesula. Anne 44A krunt on ainus hoonestamata krunt kvartalis. Kehtiva Tartu linna üldplaneeringu kohaselt on planeeringuala juhtfunktsiooniks ärimaa. Kogu planeeringuala jääb üldplaneeringu kohaselt kaugkütte piirkonda. Planeeringuala kontaktvööndi funktsionaalsed ja linnaehituslikud seosed on graafiliselt esitatud joonisel 2.
4. OLEMASOLEVA OLUKORRA ISELOOMUSTUS
Planeeritav ala suurusega 5145 m² jääb Sõpruse pst äärde Anne tn ja Jaama tn vahelisel lõigul. Planeeringuala põhjapiiril asub Lõuna Eesti Statistikabüroo krunt, lõunas Anne saun. Planeeringualale jäävad krundid Anne 44A Ja Sõpruse pst 6A ja osa Sõpruse pst haljasalast. Tartu linnale kuuluva krundi Anne 44A pindala on 3080 m², maakasutuse sihtotstarbeks 100% ärimaa. Krunt on hoonestamata haljasala. Krundil Sõpruse pst 6A asub AS Tartu Energiale kuuluv soojusvõrgu reguleerimissõlm. Sõpruse pst ja kruntide vahele jääb linnale kuuluv Sõpruse pst haljasala. Planeeritava ala reljeef on tasane, vähese tõusuga põhjasuunas. Kõrgusmärgid jäävad 36.00 – 37.00 vahemikku.
5. PLANEERIMISE LAHENDUS
5.1. Planeeritava ala kruntideks jaotamine
Sõpruse pst 6A – valdaja: AS Tartu Keskkatlamaja pindala: 154 m²; maakasutuse sihtotstarve: 100% tootmismaa (T)- krundipiire ei muudeta. Anne 44A (kinnistu nr: 39150) – omanik: Tartu linn; planeeringueelne pindala: 3080 m2; maakasutuse sihtotstarve: 100% ärimaa (Ä) Planeeringuga moodustatakse alajaama rajamiseks krunt pindalaga 30 m2 ( Pos 1). Alajaama ehituseks on planeeritud 16,5 m2. Planeeritud krundi ( Pos 1) maakasutuse sihtotstarve on 100 % tootmismaa (T). Anne 44A planeeringujärgne krundi pindala on 3050 m2, maakasutuse sihtotstarve 100% ärimaa (Ä) säilub.
5.2. Kruntide ehitusõigus
Planeeringuga määratakse krundile Anne 44A ärihoone ehitamise õigus ja Sõpruse pst 6A krundil asuvale soojajaotuspunktile juurdeehitamise võimalus. Pos 1 määratakse alajaama ehitamise õigus. Planeeritud kruntide ehitusõigusest annab ülevaate tabel 1. Kruntide ehitusõigus
5.3. Kruntide hoonestusala piiritlemine
Uushoonestusala on määratud krundile Anne 44A. Krundile Sõpruse pst 6A olemasolevale soojajaotuspunktile on antud täiendav juurdeehitamise võimalus Anne 44A krundi suunas kuni krundipiirini. Ei ole lubatud olemasoleva ehitise kõrguse suurendamine. Planeeritud hoonestusalad on seotud krundi piiridega. Hoonestusalad on näidatud põhijoonisel (joonis 4).
5.4. Tänavate maa-alad, liikluskorralduse põhimõtted
Liikluskorralduse muutmist planeering ette ei näe. Juurdepääsud kruntidele on ette nähtud Sõpruse puiesteelt olemasoleva statistikabüroo juurdepääsu ja parkla kaudu. Anne 44A krundile pääs on ette nähtud ka Anne tn olemasoleva juurdepääsutee kaudu. Anne 44A ärihoone tarvis on planeeritud 2 parklat Sõpruse pst ja Anne tn juurdepääsutee ääres kokku 50 parkimiskohta (normatiivne parkimiskohtade vajadus 951 m2 ärihoone suletud brutopinna kohta on 10 kohta, so 1 koht 100 m2 suletud brutopinna kohta). Juurdepääsud kruntidele, parkimislahendus, sõidusuunad ja kõnniteede asukohad on märgitud põhijoonisele (joonis 4).
5.5. Ehitistevahelised kujad
Ehitistevahelised kujad on lahendatud vastavalt EPN 10.1 tabelile 8. Hoonete minimaalseks tulepüsivusklassiks on määratud TP-1.
5.6. Arhitektuurinõuded ehitistele
Planeeringuga on määratud põhilised arhitektuurinõuded hoonestatavate kruntide ehitistele. Hoonestuse arhitektuursed näitajad on toodud tabelis 2 Arhitektuursed näitajad
Planeeringuga säilitatakse olemasolev kõrghaljastus. Rajatava kõrghaljastuse paiknemine on toodud põhijoonisel (joonis 4). Planeeritud parklad on tolmuvaba kõvakattega (asfalt või kivisillutis). Prügi kogumine toimub konteineritesse (põhijoonisel nr 4). Prügi äravedu korraldatakse vastavat litsentsi omavate firmade kaudu.
5.8. Tehnovõrkude ja –rajatiste asukohad
5.8.1. Üldosa. Olemasolev olukord
Anne 44A krunti läbivad soojustrass ja sademeteveekanalisatsioon. Samuti läbivad krunti elektri kõrgepinge ja madalpinge kaablid. Kõrgepinge kaabel ei tööta. Krundile jäävad kaks soojustrassi kambrit. Krundil puuduvad elektri, sooja, vee- ja kanalisatsiooniühendused. Krundil Sõpruse pst 6A asub AS Tartu Keskkatlamajale kuuluv soojusvõrgu reguleerimissõlm. Ehitisel on elektri ühendus ja drenaaž. Tehnovõrkude olemasolev olukord on esitatud joonisel 5. Planeeritav ala asub Tartu linna üldplaneeringu alusel kaugkütte piirkonnas. Krunte läbivatele trassidele nähakse ette reaalservituudid asjaõigusseaduse mõistes. Mittetöötav kõrgepinge elektrikaabelliin kuulub likvideerimisele. Olemasolevaid trasse ei ole planeeritud ümber tõsta.
Planeeringu lahendus
5.8.2. Veevarustus ja kanalisatsioon. Sademetevesi
Veevarustus, olme- ja reoveekanalisatsioon on planeeritud lähtudes AS Tartu Veevärk 04.12.2002. a tehnilistest tingimustest nr INF/1505. Veeühendus Anne 44A krundile tehakse Sõpruse puiestee Ø 200 veetorustikust. Krundi reovee kanalisatsiooni eesvooluks on planeeritud Sõpruse pst-ga paralleelne Anne tn suunaline ja Anne 44A krunti läbiv Ø 300 olmekanalisatsioonitorustik. Sademetevee kanalisatsiooni eesvooluks on Sõpruse pst tänavatorustikku suubuv, krunti läbiv Ø 300 sademetevee torustik. Planeeritud parklate sademetevete kogumisel näha ette liivapüüdurite paigaldamine vastavalt EPN 18.4 “kinnistukanalisatsioon”. Krundile Sõpruse pst 6A ei ole vee-, reo- ja sademetevee kanalisatsiooniühendusi planeeritud.
Olemasolev tuletõrje veevõtu hüdrant M 216 paikneb Sõpruse pst 3 korruselamu ja Sõpruse pst vahelisel alal ( vt joonis 2).
5.8.3. Soojavarustus Vastavalt AS Tartu Energia 29.11.2002. a tingimustele on krundile Anne 44A soojusvõrguga liitumine planeeritud soojustrassi kambrist 11-K-02. 5.8.4. Elektrivarustus ja tänavavalgustus Anne 44A ärihoone elektrivarustus on lahendatud planeeritava alajaama (pos 1) baasil. Elektrivarustuse liitumisühenduse projekteerimiseks taotleda võrguettevõttelt tehnilised tingimused. Krundil asuva parkla valgustus tuleb lahendada hoone mahulise või parkla projekti mahus. Tagatud peab olema nõuetekohane valgustusbilanss. Sõpruse puiesteel säilitatakse olemasolev tänavavalgustus, täiendavalt valgustatakse tänava maa-alal asuv parkla. Ühiskondlikult kasutatavad alad peavad olema normikohaselt valgustatud ning valgustid ja mastid peavad oma tehniliste näitajate ja mõõtude poolest sobima olemasoleva valgustussüsteemiga. Krundile paigutatavad valgustid võivad olla valitud vastavalt tellija soovile. Krundi tagant kulgeval juurdepääsu tänaval lahendatakse tänavavalgustus koostöös linnavalitsuse tänavavalgustuse spetsialistiga. Olemasolevad, likvideeritavad ja planeeritud tehnovõrgud on näidatud joonisel nr 5. Planeerimisprotsessi käigus taotletud tehnilised tingimused on lisatud planeeringu lisade kausta.
5.8.5. Telefoniside
Sidevarustus on krundile Anne 44A planeeritud Sõpruse pst tänava maa-alal asuvast sidekaevust. Sidevarustuse projekteerimiseks taotleda võrguettevõttelt tehnilised tingimused
Tehnovõrkude rajamise vajadus Tabel 3
5.10. Servituutide vajaduse määramine
Planeeringuga tehakse ettepanek Sõpruse pst 6A krundi koormamiseks teeservituudiga kõnniteerajamise ja jalakäijate läbipääsu tagamiseks. Anne 44A krundile määratakse liiniservituut või isiklik kasutusõigus tehnovõrkude valdajate kasuks.
5.11. Kuritegevuse riske vähendavad nõuded ja tingimused
Kuritegevuse riskide vähendamiseks on planeeringulahenduse kavandamisel on arvestatud Eesti standardit EVS 809-1:2002, mille kohaselt on vajalik planeeringualal tagada : q hoonetevaheline hea nähtavus ja valgustatus; q konkreetsed ja selgelt eristatavad juurdepääsud ja liikumisteed; q tagumiste juurdepääsude ja umbsoppide vältimine; q territoriaalsus (eraala selge eristamine ja piiramine); q hea vaade ühiskasutatavatele aladele; q erineva kasutusega alade selgepiiriline tsoneerimine. Projekteerimisel ja hilisemal rajamisel ning kasutamisel tuleb lisaks eelnevale arvestada järgnevaga: q jälgitavus (video-, naabrivalve); q trepikodade esiste ja hooviala valgustatus; q piiratud juurdepääs võõrastele; q valdusele sissepääsu piiramine; q üldkasutatavate teede ja elamute juurde viivate ühiskasutuses olevate sissepääsuteede selge eristamine; q garaažide sissepääsude piiramine ainult kasutajatele; q atraktiivsed materjalid, värvid; q vastupidavate ja kvaliteetsete materjalide kasutamine (uksed, aknad, lukud, pingid prügikastid, märgid); q atraktiivne maastikukujundus, arhitektuur, tänavamööbel ja kõnniteed; q suunaviidad; q üldkasutatavate alade korrashoid.
5.12. Muud seadusest ja teistest õigusaktidest tulenevad kinnisomandi kitsendused ning nende ulatus
Servituutide vajaduse määramine on toodud p-s 5.10.
6. PLANEERINGU RAKENDAMISE VÕIMALUSED JA PLANEERINGU KEHTESTAMISEST TULENEVATE VÕIMALIKE KAHJUDE HÜVITAJA
Planeeringuga ei tohi kolmandatele osapooltele põhjustada kahjusid. Selleks tuleb tagada, et rajatavad hooned ei kahjustaks naaberkruntide kasutamise võimalusi (kaasa arvatud haljastus) ei ehitamise ega kasutamise käigus. Juhul kui planeeritava tegevusega tekitatakse kahju kolmandatele osapooltele, kohustub kahjud hüvitama vastava krundi igakordne omanik. Vastava krundi igakordne omanik kohustub välja ehitama ehitusloaga ehitusprojekti koos kinnistu heakorra ja kinnistule juurdepääsuga ning parkimisplatsiga. Tehnovõrgud ehitatakse välja igakordse krundi omaniku/valdaja poolt kokkuleppel tehnovõrke valdava ettevõttega. Tänavavalgustus ja vihmaveekanalisatsioon rajatakse kohaliku omavalitsuse poolt vastavalt ehitusseaduse §13 kohaselt. Planeeringus näidatud kõrghaljastuse rajamine toimub igakordse krundiomaniku kulul. Sõpruse pst äärne parkla ehitatakse välja asjast huvitatud isikute poolt koostöös kohaliku omavalitsusega. Planeeritud tehnovõrkude lahendust on võimalik realiseerida pärast vastavate servituudilepingute sõlmimist. Käesolev detailplaneering on pärast kehtestamist aluseks planeeringualal edaspidi teostatavatele ehituslikele ja tehnilistele projektidele.
7. KOOSKÕLASTUSTE KOKKUVÕTE